互联网改变了世界，重塑了商业。在商业地产市场中，互联网改变的是零售店铺，而物流业在物业用途和选址方面也将是变化最大的行业。

当前的零售被分为线上和线下，并且，随着各种技术的突破，消费升级，顾客对体验的要求越来越高。

供职于莱坊房地产经纪公司资本市场研究部的主管Anthony Duggan研究发现，随着客户越来越多地选择通过多种渠道特别是移动端购物，零售商铺正经历着翻天覆地的变化。不过尽管零售物业毫无疑问受到消费者行为巨大转变的影响，但实际上物流业在物业用途和选址方面才是变化最大的行业。

全球范围内的零售产业，在线上的快速崛起推动了这场变革。在中国、美国、英国、德国这些互联网渗透率高的市场的带领下，这种趋势已经随着电子商务的普及而蔓延至全球。

无论是对于零售商还是消费者而言，在线销售的一个关键环节是送货方式。对于零售商来说，在线销售的宣传、库存管理、全球价格策略制定，以及最重要的按时将货物送达正确地点，都是艰巨的挑战。

商品到达销售国，然后被运至物流设施，最后按照明确的商业数据将其配送到商铺网络中的日子已经一去不复返了。现在，同样的货物需要在非常短的时间内进行挑拣、包装并配送到指定位置。如果客户退货，他们还得在同一系统原路返回。

Anthony Duggan认为，对于零售商来说，这意味着送货速度已经成为比价格更重要的竞争点。赢得市场份额的关键愈来愈关乎能否实现最晚截止时间下单和最早送货时间。事实上，一些零售商现在提供当日送达服务，让消费者既能享受“实体”门店的及时性，也能享受足不出户订购的便捷性。

所有这一切的最终结果就是，重视如何调整和升级物流网络。以英国一家领先的零售商John Lewis为例，十年前他将75%的投资用于门店。如今，他将75%的投资用于配送和IT，只有25%用于门店。

这一趋势推动了物流设施的有力增长，包括超大型区域配送中心（储存、拍照、分拣、包装和整理分类货物），以及城市包裹配送点和仓库站点，这些设施都是为了保障“最后一公里”的配送时间，以满足消费者的需求。

虽然两者都是极具吸引力的投资机会，但正是在这些城市当地设施铺设中，一些巨大机会引起了注意，私人投资者可以利用它寻求稳定长期的回报，并利用城市崛起和规模日益扩大的城市化所带来的机会。这在需求和供应两侧都具有一些有吸引力的投资前景。

首先，随着电子商务的增长，给不断扩张的城市集群提供“最后一公里”送货服务的需求也不断增加。零售商和快递公司将继续发展其城市物流服务，以满足消费者需求，对于更合适物流设施的需求将相应增长，这种强劲的需求预计将带来稳定的入住率和租金增长。

第二，充满活力和不断发展的城市需要一个高效运作的供应商网络，比如从新鲜食品供应商到汽车零配件供应商、批发柜台和仓储等。因此，推动了对于物流物业需求的不仅是电子商务，其他企业也希望在靠近客户的地点建立基地。

第三，随着城市的发展，对于土地的压力和来自不同用途之间的竞争不断加剧。Anthony Duggan认为，城市物流是在大城市中心拿地的较佳潜在切入点。投资者可以采用购买此类资产类型的策略，在中短期带来收入和资本的增值；而在长期可以根据当地法规更改其用途，比如更改为具有更高价值的用途（如住宅）。

有趣的一点是，城市中心的土地压力已经导致了适合的物流设施短缺。一个很明显的例子是伦敦，它的政府数据表明，在过去20年中，超过一半的工业用地（该类别包括物流设施）已经转为其他用途。这种供应压力刺激了租户的需求，并驱动租金增长和资产估值。

“虽然没有人会称城市物流为有魅力的房地产类别，但它似乎对私人投资者变得越来越有吸引力。强大的结构性租户需求和对合适供应的大局限制，加上在发展中城市里可能拿到土地的机会，都将令城市物流物业日益火爆。”Anthony Duggan说。

从中国市场来看，零售实际上已经发展到了一个新的阶段，这就是当前最火的“新零售”概念。虽然过去几年中，电商在中国发展如火如荼，但通过数据会发现，电商仍然只占到全部零售额的15%，传统零售仍然有很大的市场和发展空间。并且，线下零售仍然被认为是低效率的，基础设施尚未完善，效率仍待大幅提升。

以生鲜电商为例，虽然过去几年中，无数资本涌入蓝海，想要分一杯羹，但实际情况上，生鲜电商的渗率仍然是个位数，冷链物流成为其发展中最大的绊脚石，使得运营商的成本无法降低，也难以令消费者的体验感到良好、稳定。

显然，零售业的“最后一公里”魔咒还没有被打破。或许，可以将目光投向城市物流业潜藏着的新机遇。